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賃料をコツコツと貯めて残債を減らしてくのが賢明です

山田です。

前回はコロナが収束したとしても
テレワークの拡充をベースに
伸びるビジネスとして3つの分野を
紹介しました。

特に、用途変更に伴う
関連ビジネスや
地方移住は今後期待できます。

ただ問題点としては、
個人オーナーの方々にとっては
ハードルが非常に高いという点ですね。

我々事業者が行ったとしても
相当なリサーチと専門知識が必要
となりますので。。。

また、不動産価格も下げ基調に
入っていますので、
新規物件購入といきたいところですが、

現状でも銀行の
目線は相変わらず厳しいです。
自己資金最低1~2割は必要ですし、

良い物件情報はなかなか
回って来ないですからね。

もちろん資金力が相当あれば
話は別ですが、そこまで。。
という場合は賃料をコツコツと貯めて
残債を減らしてくのが賢明です。

トータルのBSが改善されれば、
その分融資も引きやすくなります。

銀行は基本BS重視ですから、
いかに決算書上のBSを
キレイにするかが重要です。

これは通常の事業と同じ考えです。

賃貸不動産経営の場合、
新規物件購入以外で
売上高を上げることは難しいです。

家賃の値上げは
簡単にできませんから。

ただし、
利益率を上げることは可能です。

経費を削れば
その分利益が増えるからですね。

その経費の中で大きな負担となるのが
建物の維持に必要な工事費です。

工事費など建物のハード部分
にかかる必要は、
年間賃料収入全体の20%と言われています。

大規模修繕などの場合は
その費用は100%を軽く超えます。

賃貸不動産ビジネスの利益に
大きく影響があるのは間違い無いのですが
この部分にあまり注力をしていない方が
多いのも事実です。

専門性が高く、理解ができない。
適正な相場がわからない。

ということで、
管理会社や馴染みの業者に
丸なげというケースが
多いのではないでしょうか。

これは非常にもったいないです。

例えば、管理会社経由の工事であれば
平均的に2~3割り程度
コストカットすることは可能です。

これは単に中間マージンを
カットするだけで可能です。

さらに工事実施内容の精査を含めば
7~8割カットというケースもあります。

これは稀なケースでは無く、
非常によくあるケースです。

いかに余分な費用を
支払っているのかが
ご理解頂けるかと思います。

しかし、そのことに気づいていない
若しくは、気づいていたとして
交渉ができない。。

という方がほとんどです。

そのための建築的な
知識が不足しているのが
大きな原因なんですね。

もちろん。
建築は専門性が高い分野なので
全てを把握する必要は無いのですが、

ちょっとした
ポイントを抑えるだけでも
見積もりの相場が理解できたり、

適正な金額を
自分自身で算出できたりします。

『修繕費・原状回復費削減』無料講座では、
建築素人の方でも、
賃貸不動産運営に必要となる
建築の知識をわかりやすく解説しています。

また実践セミナーでは
工事費用を削減するための3つの方法を
さらに深堀りして解説していきます。

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管理会社からの見積もりが
適正価格だと思い、
言われるがままに支払っていた。。

高いと思っていたが、
安くする術が無くどうしようもなかった。。

という方は経費が
かなり削れる可能性があります。

これを機会に建築について
学んでみて下さい。

本日は以上です。

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【執筆】 山田博保 Yamada Hiroyasu

一級建築士としての経験を活かした不動産投資家向けのコンサルティングやWEBサイトを複数運営。株式会社アーキバンク代表取締役。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。詳細は公式メールマガジンより。Facebookはこちら

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